Кто не подпадет под действие указа
о 5% прибыли застройщиков

Документом устанавливается, что прибыль застройщиков при строительстве жилья с привлечением средств граждан не может превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений (квартир), если иное не установлено президентом.

Иными словами, если застройщик хочет иметь неограниченную прибыль, то он должен сначала строить жилье за свои (или кредитные) деньги, а только потом продавать.

Согласно указу, преимущественное право строить многоквартирные жилые дома предоставляется строительным организациям, имеющим собственную техническую базу и специалистов. Это дело подтверждается аттестатом соответствия на выполнение функций генерального подрядчика по строительству объектов 1−4-го классов сложности. Преимущество также дано коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству — то есть УКСам.

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в указе предусмотрено обязательное проведение застройщиками за счет собственных средств аудита в течение трех месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию. Излишне уплаченные деньги (в случае их выявления по итогам аудита) будут возвращены гражданам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

«В течение трех рабочих дней после получения аудиторского заключения по результатам аудита представляют копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства.

В случае выявления по результатам аудита превышения размера прибыли излишне уплаченные суммы средств подлежат возврату в установленном законодательством порядке физическим лицам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

Непроведение аудита, а также невозврат (несвоевременный возврат) излишне уплаченных сумм влечет ответственность, предусмотренную законодательными актами», — сообщается в документе.

Помимо публикации нового указа № 247, были внесены изменения в указ президента от 10 декабря 2018 г. № 473, где в подробностях описывается процедура перерасчета стоимости, ее периодичность и варианты возвращения денежных средств дольщикам. Однако в изменениях присутствует важный пункт:

«Действие настоящего подпункта не применяется в отношении жилых помещений, строящихся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Согласно тексту указа, его действие не распространяется на объекты, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу, а также на объекты, возводимые в рамках заключенных до вступления в силу указа инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства. Грубо говоря, под указ не подпадает все то, на что будут заключены договоры и получены разрешительные документы до начала 2021 года.

— Является ли этот документ рабочим? Если говорить о пользе для общества, то, скорее, нет. Указ устанавливает ограничения без каких-либо явных социальных потребностей и общественной необходимости. Вместо рыночного механизма, управления составляющими цены, предлагается ограничить прибыль. Но не для всех. На ряд объектов, например «Минск Мир», ограничения распространятся не будут. Одни застройщики получают необоснованные преимущества, например, а другие не смогут строить. Это путь к искусственному созданию дефицита.

Поэтому сама идея имеет коррупционную составляющую. Например, ограничения не распространяются на помещения, строящиеся для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Мы это уже видели. Застройщики будут пытаться ограничения обойти. Например, будут выстраиваться цепочки, в которых квартиры вначале будут строить якобы юрлица, но затем продавать гражданам. Это – поле для коррупции и мошенничества.

Возникнет навязывание клиентам требования обращаться не напрямую к застройщику, а через какие-то компании. Для конечного потребителя цена в оценочном счете останется та же самая. Вроде бы квартира и есть, цена ограничена, но купить ее нельзя.

Эти схемы существуют много лет, с ними, конечно, борются, но проблему это не решает.

Пример по жилищным облигациям. Застройщик выпускает жилищные облигации с нормой прибыли 5%. Затем облигации перепродаются, прибыль застройщика формально остается низкой, а доход получают лица, которые перепродают эти бумаги.

Конечно, не все застройщики захотят рисковать, и кто-то откажется от строительства. И граждане будут вынуждены обратиться к застройщику, на объекты которых ограничения не распространяются.